Рубрика:

Дата публикации: 2019-01-27 05:10


Обзор ЖК Караваевы Дачи с точки зрения инвестора

Рассмотрим ЖК Караваевы Дачи с точки зрения комфортности для жизни и как инвестиционный проект.
Проект достаточно привлекательный и из-за этого спорный, расположение практически в центральной части Киева (ул. Полевая 73), цены – окраины, давайте разберемся подробнее.

Застройщик

Строит данный ЖК - застройщик ОНИКС БИЛД, относительно новый застройщик и минимальным количеством сданных ЖК (1 ЖК в Киеве – клубный дом «Черногория» и со слов специалиста в отделе продаж – 1 ЖК в пригороде Киева). Лицензия и разрешение на выполнение строительных работ у ОНИКС БИЛД присутствуют.

Местоположение

Местоположение – одно из ключевых преимуществ этого ЖК. В непосредственной пешей доступности нет станций метро и остановок общественного транспорта, но вокруг масса всего: остановка общественного транспорта на Чоколовском бульваре в сторону Севастопольской площади, станция пригородной электрички, скоростной трамвай, метро Шулявская – 3 минуты на маршрутке или 15-20 минут пешком. Для владельцев авто – быстрый выезд на крупные автомагистрали и развязки во все стороны Киева, а также относительно свободный двор и ближайшие зоны для парковки авто. И конечно же само расположение – в активном, близком к центру районе Киева.

Инфраструктура района

Неоднозначный параметр, пессимист увидит: серенький район с советской унылой застройкой, суету и не самую успешную публику возле станции Караваевы Дачи, железнодорожные пути.
Оптимист же увидит: тихий двор вблизи крупной транспортной развязки и близость к центру, пешую доступность уютного парка (Отрадный парк), школа, детские-сады, супермаркеты в 5 минутах хода.

Железнодорожная станция и близость железнодорожных путей

Этот вопрос волнует многих, уделим ему отдельный пункт. Мешают ли поезда тихой и комфортной жизни? Мы взяли небольшое интервью у местного жителя из соседнего дома, с его слов: электричек в день проходит достаточного много, но к звуку от них быстро привыкаешь и не обращаешь внимание, за долгие годы жизни в данном районе, абсолютно не беспокоит этот момент. Со слов застройщика ЖК, планируется возведение дополнительного звукоизоляционного забора, который должен помочь в решении этой задачи.

Жилой Комплекс

ЖК Караваевы Дачи, представляет из себя 4 высотных дома по 26 этажей, 2 из которых практически готовы и сдаются в самом начала 2019 года, а 2 других планируются к сдаче в конце 2019 года. Строительство на данный момент (ноябрь 2018г) идет активно, работает кран и бригады строитель, периодически подъезжают бетономешалки и грузовики со стройматериалами.
По нашим впечатлениям и со слов менеджера отдела продаж, концепция застройщика – максимально недорогие и доступные квартиры в близком к центру районе. Тут вы не найдете даже попыток казаться дорогим, «побогаче», все аскетично, экономно, но при этом комфортно и уютно. На некоторых интернет-ресурсах, можно встретить информацию, что ЖК относится к классу «комфорт», но мы ничего такого не заметили и не получили такое впечатление, комфортным можно посчитать только расположение в Киеве.
Дома возводятся по монолитно-каркасной технологии, стены выстраиваются из газоблоков, внешне утепляются минеральной ватой – в итоге самый оптимальный, современный вариант для строительства многоквартирных домов, при этом рациональное решение в плане энергопотребления и расходования.
Двор планируется закрытый, с подземным и надземным паркингами и детской площадкой.

Отопление и вода

Квартиры будут отапливаться автономно, за счет собственной котельной, которая греется газом. Далее тепло подается по трубам во все квартиры. Варианты доработок отопления в рамках своей квартиры а-ля теплый водяной пол или полотенцосушители – исключены, из-за тонко рассчитанной и настроенной системы отопления и внутреннего давления.
На момент нашего обзора ЖК, дома подключались к городской системе водоснабжения и канализации.

Квартиры и планировки

Выбор планировок не большой, но вполне достаточный, нет каких-то ярких и нестандартных решений, но для данного формата ЖК этого и не требуется. Все планировки достаточно типичные, логичные и удобные, которые не вызовут много споров у широкой аудитории потенциальных покупателей. Все квартиры имеют лоджии.

1 комнатные квартиры могут быть условно в 2х вариантах – смарт-квартиры ~26м и полноценные однушки 43-39 метров. Все варианты смарт-квартир имеют окна в сторону железнодорожной станции, где открывается прекрасный вид, но начиная с 5-6 этажа.

2х комнатная планировка 65 метров, с комнатами на обе стороны ЖК.

И 3х комнатная планировка почти 100 метров квадратных с 2-мя санузлами и 2 лоджиями.

Квартиры сдаются без отделки, с пластиковыми окнами, с разводкой для подключения радиаторов.

Цена квадратного метра и продажи

На данный момент (ноябрь 2018 года), цены в 2х домах, которые сдаются первыми (начало 2109 года), от 19600 грн за метр в двухкомнатной квартире и 21000 грн за метр в однушке. Трехкомнатные все проданы.
В домах которые сдаются в конце 2019 года – от 16500 грн за 2х-3х комнатные и от 17900грн за метр в 1 комнатной.
Есть варианты рассрочки, подробнее лучше узнавать в  отделе продаж ЖК.

Инвестиционная привлекательность

В данном ЖК, нам приглянулась смарт-квартира, как перспективный инвест-объект.

Во-первых, есть возможность еще купить квартиру в доме, который сдается уже совсем скоро, что уже преимущество с подобными ЖК, где нужно ждать около 12 месяцев, а соответственно на год замораживаются средства, без дохода.

Сделаем грубый подсчет:

Смарт-однушка 26 метров по 21000 грн за метр, выходит 546000 грн или 19500$
(Итоговые подсчеты делаем конечно же в долларах, так как нас, как инвесторов не интересует привязка к гривне и закрытие глаз на инфляцию).
Радиаторы отопления, ремонт, минимальный набор мебели и бытовой техники, плюс прочие сопутствующие расходы, можем оценить примерно в 5500$

Итого наша квартира готовая под сдачу выходит нам в 25000$.

Средняя цена аренды в данном районе, однокомнатной квартиры 7500 грн – 12000 грн (спасибо за данные dom.ria.ua).
За 7500 – будет убитая гостинка в районе Шулявка – Севастопольская площадь, каких там масса. 12000 грн – это полноценная, большая однушка с хорошим ремонтом, мебелью и техникой. В нашем случае получится хорошая гостинка в новом ЖК, которая ранее не сдавалась, которую вполне реально сдать за 8000грн/месяц. (Можно постараться и за большую сумму, но мы рассмотрим пессимистичный вариант).
Для семьи такая однушка не подойдет, наша целевая аудитория для сдачи такой гостинки – молодой специалист, который перебрался в Киев и начал зарабатывать среднюю ЗП или выше и чтобы много не тратиться, а откладывать на своё жилье, снимает что-то экономное, но близко к центру. Либо девушка, у которой альтернативные жизненные планы, а пока нужно жить в Киеве, с небольшим расходом, но самостоятельно. Либо студент, которому заботливые родитель оплачивают небольшую квартирку, но не комнату и не общежитие, а рядом масса ВУЗов.
Получаем 8000 грн / 28 грн – 285$.
Срок окупаемости нашего инвест-объекта 25000$ / 285$ = 88 месяцев или 7,33 года.
Округлим до 8 лет, с учетом непредвиденных расходов или если на этапе ремонта мы не все учли.
8 лет – это 3125$/год, то есть 12,5% пассивных годовых в валюте, на наши вложенные 25000$.

Другая инвестидея, это продажа данной квартиры уже после сдачи, с ремонтом.
Примерная возможная цена продажи30-32К долларов, то есть в среднем около 6000$ заработка на данной сделки. По сроку оцениваем в 1 год, на ремонт, полную сдачу объекта и продажу, в итоге 24% годовых в валюте.

Конечно же есть риски из-за политической ситуации в стране и курса гривны, что может повлиять на доходность в валюте.

Спорные моменты, возможные риски

На данный момент, спорным для нас остался вопрос о назначение земельного участка, на котором строится дом. Это активно обсуждалось на форуме о ЖК, суть в чем: данный земельный участок, пока имеет целевое назначение – «Для строительства и обслуживания заведений охраны здоровья и социальной помощи». Заказчиком строительства выступает «Благодійницький центр соціальної, медичної та трудової реабілітації ветеранів Афганської війни Печерського району м. Києва», в реальности на первых этажах планируется протезная мастерская, но вот как быть с остальными 20+ жилыми этажами…? Этот вопрос застройщик обещает решить.

На сайте застройщика опубликован такой вытяг с реестра, в котором целевое назначение – земли жилой и общественной застройки.


Теги:

Комментарии
Аноним
Аноним
26 января, там вроде застройщик проводит встречу с инвесторами
23-01-2019 11:15
Оставьте свой комментарий!
Добавить комментарий:
Необходимо заполнить «Текст комментария».
Ваша оценка: